业绩与股价双增，佳兆业逆境之中见真章

“逆境之中见真章”，在2020年突如其来的新冠肺炎疫情中，这个规律于各行各业的企业中得到了充分体现。

这是因为在往常行业景气的时期，企业业务基础差一些体现的并不明显，但当行业出现危机时，那些商业模式有问题，组织能力低下，运营效率低于行业平均水平，资金储备薄弱，没有核心竞争力的中小企业，就有可能出现经营危机，而那些真正具有深厚内功的企业却相反，可以快速占据出局企业让出的市场份额，实现逆势增长。

地产行业是一个极为典型的行业，在疫情期间，很多房地产企业都因为在疫情期间销售停摆造成库存高企、现金流下降，同时还背负着巨额贷款本息，导致企业产生巨大的资金压力，但也有一些企业在行业困境中展现出了强大的业务能力，安然渡过这一次行业的系统性危机，其中佳兆业便是表现较为出色的一员。

2020年8月27日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，下称“佳兆业”）发布了2020年中期业绩报告。报告显示，上半年，佳兆业实现合约销售360亿元，同比增加4%，在克而瑞权益销售排行榜上位列第27名；总收入为222.97亿元，同比增加10.9%；归母核心净利润为35亿元，同比上涨近26%。

在收入与净利润保持两位数增长的同时，佳兆业的净负债率却进一步下降。半年报显示，2020年上半年佳兆业的净负债率为130%，较2019年底下降了14个百分点。对于2020年的降负债目标，佳兆业董事局主席郭英成在年初的业绩会上直言，“下一阶段我们的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下，严格控制负债一直是佳兆业努力的方向。”

在佳兆业半年报发布的前一天，正逢深圳特区成立四十周年纪念日，佳兆业董事局主席郭英成也获评“深圳特区40周年最受尊敬企业家”，佳兆业集团也获评了“特区40周年最受尊敬企业”。郭英成在财报发布会上特别感谢了深圳市特区给予其本人和佳兆业的认可，并对深圳的营商环境高度赞赏，表示未来将继续为深圳的发展加大投入，特别是在城市运营、教育医疗等领域做出更大的贡献。

一方面是营收与核心净利润的两位数增长，另一方面是净负债率的两位数下降，佳兆业是如何做到的呢？笔者认为，最核心的是佳兆业的两个核心优势，一个是在以粤港澳大湾区为核心的一二线城市的深耕优势，另外一个是在城市更新领域的核心能力。仔细拆解佳兆业的半年报，其具体数据也证实了这两点。

从佳兆业上半年的合约销售分布来看，大湾区地区为销售主力，销售额占比达57%，一线及重点二线城市销售占比达90%，旧改项目贡献销售超过30%，成为集团销售贡献的重要来源。并且，受益于旧改项目较高的利润，2020年上半年佳兆业毛利同比增加12%至75亿元，毛利率继续增加0.4个百分点至33.8%，维持在行业高位。

在疫情期间，虽然中国房地产行业整体较为低迷，但在不同地区之间有较大差别，其中，一二线城市的景气程度远大于三四线等低线城市，城市核心地段的需求远大于城市偏远位置。而佳兆业深耕的粤港澳大湾区，是全中国的经济最高地，其在人才吸引与企业吸引力上具有全国其他任何地区无法比拟的优势，而佳兆业所擅长的旧改项目多位于这些城市的核心城区，具有较大的稀缺价值与用户需求，因此受整体行业影响较小。

例如今年上半年，深圳盐田区的旧改项目佳兆业城市广场便获得上半年深圳市成交量冠军，大湾区的其他城市中，广州未来城及惠州东江新城则分别问鼎当地销冠；上海佳兆业8号，南京佳兆业悦峰，张家港佳兆业凤鸣水岸等多个长三角地区项目，也取得片区前五名的销售排名。

在依靠一二线城市的深耕优势，实现营收与利润稳定增长的同时，佳兆业在上半年还坚持稳健的财务策略，提升长债短债比，优化负债期限结构，持续降低融资成本，实现了净负债率的下降。基于佳兆业良好的运营情况及稳健的财务基础，其也获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；同时，在境内，中诚信国际及联合信用给予公司AA+信用评级。

旧改项目既然具有销售热度高与毛利高等如此多的好处，佳兆业凭什么能在该领域享受最大的红利呢？其实旧改从来不是一件容易的事，其涉及产权关系、民生保障等方方面面错综复杂的关系，所以，对很多地产企业而言，其虽然垂涎旧改的市场机会，但往往却因为缺乏相应的能力，不得不放弃。而佳兆业之所以在旧改项目具有较大的优势，则是源于其在旧改领域的长期积累。

佳兆业创建于1999年，其第一个项目就是收购烂尾的深圳龙岗龙泉别墅项目，并在此后，通过8期开发，将其改造成以欧陆风情为主的大型开放式生态园林社区。深圳曾经著名的烂尾楼“子悦台”项目，也是佳兆业接手后，通过精心的规划和开发，变成了后来的片区地标建筑：深圳佳兆业中心。由于该项目的标杆效应，佳兆业还推动深圳出台了惠及52个烂尾楼的指导意见及政策，一揽子解决了诸多历史遗留问题，为特区房地产业的平稳有序发展提供了宝贵的探索、实践与经验。

在成立21年的发展史上，佳兆业已成功转化30多个城市更新项目，业务涉及城市更新和土地整备利益统筹，涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房、烂尾楼改造等众多领域，在这过程中，其在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节构建了一整套系统的作业流程和管理规范，形成了行业领先的核心能力，因此在业内获誉“旧改专家”的行业口碑。

正是这种独特的竞争力与在旧改项目上的专业口碑，让佳兆业得以在土地资源稀缺的一线城市获取大量优质项目。仅2020年上半年，佳兆业便通过招拍挂、收并购、旧改等渠道获得23个项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米，收购代价超220亿元。按拿地权益建筑面积划分，新增土储大湾区占比74%，进一步巩固了佳兆业在大湾区的优势。

截至6月30日，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超过5800亿元，其中78%位于一线及重点二线城市。而大湾区所持有的土储占总土储面积52%，货值近4000亿元，其中深圳、广州两大核心城市便占总土储货值的50%。郭英成表示，“粤港澳大湾区和深圳特区两个大区环境支撑了佳兆业的可持续、稳健发展。”

尤其在今年是深圳特区成立四十周年纪念日，在众多媒体的评论文章中，都对深圳这个城市给予了高度赞扬，其未来将继续吸引大量新进人口的汇聚，这也势必带来大量的住房需求，这将大大利好佳兆业。在接下来的2020年下半年，佳兆业有5个位于深圳的项目即将被实现供地，全年累计提供合计约740亿元的可售货值，达到历年最大值。这让佳兆业执行董事兼总裁麦帆对完成全年千亿以上的销售目标高度自信，他表示，“佳兆业将加快供货推货，保持正常去化即可达成千亿目标。”

在努力完成千亿目标的同时，佳兆业同时极为强调更重视企业的可持续发展。佳兆业董事局主席郭英成表示，“在现阶段内外部环境不及预期影响下，佳兆业要能练好基本功，加强销售回款，保证现金流，在行业内保持强竞争力。”

除了在香港，深圳，广州等大湾区核心城市更新项目领域形成了领先优势，佳兆业还将在城市更新领域的核心能力延伸到全国更广范围的一线城市。

其中，佳兆业2019年就新进入清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。例如去年12月27日，佳兆业携手安徽徽创地产集团有限公司成功竞得合肥肥西核心区地块，首次进驻合肥，该地块出让面积约11万平方米、容积率约1.8、计容建筑面积约20万平方米。这些核心城市的进入，大大扩展了佳兆业的战略版图。

另外，佳兆业还积极推进与房地产主业相关的多元化业务发展。其中在旅游休闲领域，集团将加快推进佳兆业金沙湾国际旅游项目建设，项目预计2021年开业，年游客容量达500万人次，将其打造成深圳又一世界级文旅地标；在文体产业领域，继续在足球、羽毛球、国内外顶级文体赛事进行长期投入，为深圳市民带去更丰富的精神文化生活；在科技创新领域，通过与港科大、南科大全面战略合作，通过产学研一体化，发力新材料、物联网、大数据及健康科技等产业，助力湾区科技创新发展。这些多元化业务，将与地产主业务形成更加有效的协同效应，助力房地产主业在全国范围的开疆扩土。

一方面是在粤港澳大湾区这个业务基本盘的确定性业绩预期，另一方面是在全国化与多元化领域的想象力，让佳兆业的潜力在资本市场上也得到了高度认可。

就在疫情爆发之后，国内大多数地产企业的市值都较疫情之前大幅下降，而佳兆业却在3月份疫情稳定后股价快速反弹，大涨近100%，截止最近一个交易日市值为242.8亿港元，已经接近疫情爆发之前的水平，这充分证明了投资者对佳兆业长期发展的看好。