吴亚军说龙湖不会沾沾自喜,半年销售破千亿,利润保持两位数增长
比龙湖业绩更稳的,大概只有龙湖集团董事长吴亚军的气场了。
在8月26日的中期业绩线上发布会上,吴亚军依旧延续着低调的风格,仅在涉及到财务、战略等关键问题上稍作补充,大部分发言机会交给了CEO邵明晓以及CFO赵轶。
即使面对媒体关于“三线四道”监管的追问,吴亚军也相当镇静,“虽然媒体把我们列入绿档,但并不会因此沾沾自喜”。事实上,尽管有疫情影响,2020年上半年,龙湖集团的销售额、营收、净利润,均保持了稳定的增长。
稳健的财务体系背后,龙湖集团的四大主航道业务也逐渐进入“丰收期”,开始展露头角,如商业层面实现租金实现26.7亿,租赁住房业务整体出租率达85.3%。
图中人物从左到右依次为:龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶
01 “弱环境”与强发展
新冠疫情的蔓延和全球秩序的加速动荡下,经济环境充满不确定性,房地产行业也在发生着深刻改变,行业洗牌速度随之越来越快。
龙湖把这次疫情当做“一次好的压力测试”。在年初业绩会上,吴亚军曾表示, “龙湖今年的指标稳中有增,利润仍然考虑要有所增长,这就是强者的姿态。”
在不确定性的环境中寻求稳定增长,是龙湖上半年的发展主题。而从8月16日龙湖上半年成绩单来看,在百强房企销售增速普遍下滑的背景下,龙湖的增长势头依旧不减。
2020年上半年,龙湖实现了1111亿元的销售额,同比增长5.2%。按照全年销售目标,龙湖实现销售目标约43%。邵明晓进一步表示,龙湖全年的可售货源4100亿,今年有信心完成2600亿的销售目标。
行业不确定性加大的背景下,龙湖致力于不断提升其运营效率。邵明晓表示,“从拿地到开盘(的过程),我们基本上能保持在4-8个月之内,快的大概在五个月,甚至五个月以内就实现了销售开盘,这个效率是比较高的。我们的开盘去化率在70%-80%之间,这个指标在行业内也是排在前列的。”
在布局方面,龙湖依然延续着以往的聚焦高能级城市战略。围绕布局核心的一二线及热点城市,上半年龙湖新增53幅土地,实现了首入唐山、肇庆、清远等3城。新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米,权益面积743万平方米。截至2020年6月底,龙湖集团土储合计7354万平方米,权益面积5128万平方米。
邵明晓现场介绍道,目前龙湖的土地储备当中,从货值上来看,一二线城市的占到了81%,卫星城占到了9%,剩下大概10%分布在三线城市。
过去多年来,龙湖始终采取量入为出的审慎拿地策略。即使在今年上半年火热的拿地行情下,“不为规模”、“不在短期高点出手”依旧是龙湖的拿地准则。
“从今年年初,1、2月份时拿的项目还是比较多的,到了3月初土地市场热起来以后,反而我们是比较节制的。到了6月份,包括7月份,我们又在一些城市出手,比如最近我们在合肥又拿到了一些项目。”邵明晓说道。
对于后续土地市场走势,邵明晓则表示,“往后看,未来几个月应该会是拿地的一个好的时间,一般到了四季度,市场会推一些好地出来。”
02 财务盘稳健依旧
“下一步龙湖还要进一步坚持自律,总体做好稳健发展的准备。”
整场业绩会中,发言不多的吴亚军重点提到了龙湖稳健的财务体系。在一众因高负债受限的房企里,龙湖以常年的低资金成本优势,成为金融机构偏爱的合作伙伴。
今年上半年,龙湖依旧保持了平均借贷成本4.5%的低位,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,在手现金784亿元,现金短债比4.55,一系列指标均维持行业内的较高水准。
对于龙湖融资的底线策略和方法选择、渠道选择,赵轶表示,“龙湖在国内融资上坚持两条线,一个是融资债券、一个是开发贷,因为这两个水龙头是非常大,而且是主流的融资方式,它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无,它是一个稳定健康的方式。国外就是美元债加我们的银团贷款,这四个渠道能够非常充裕的给我们提供融资弹药。”
而对于8月20日住建部、央行形成的重点房企融资新规对行业和企业的影响,赵轶则认为,这个融资新规主要目的应该还是想稳住开发商的杠杆,来控制负债不至于过快增长,是规范行业行为、倒逼行业健康发展的举措。
除了一以贯之的财务稳健外,龙湖上半年在营收方面的表现也进一步提升。
2020年上半年龙湖实现营业额511.4亿元,同比增长32.6%,其中物业发展业务营业额为452.5亿元,同比增长32.4%;核心净利增12.1%至52.7亿元,毛利同比增长25.2%至157.5亿元,毛利率为30.8%。
值得一提的是,龙湖物业投资业务不含税租金收入为33.6亿元,较上年同期增长30.4%。其中,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。
邵明晓在业绩会现场进一步表示,“综合来看,未来我们希望C1会保持每年两位数的增长,C2、C3、C4保持每年有30%的收入增长。整个全集团的利润努力保持两位数的增长,今年力争实现超过20%的增长。”
03 四大航道协同发展,持续挖掘新价值点
今年上半年,受疫情影响,业内对长租公寓、商业地产的经营趋势普遍悲观,但行业短期的阵痛并没有改变龙湖对经营性物业的坚定看好。在空间营造和服务方面,龙湖依旧持续挖掘新的价值点。
2018年,龙湖地产更名为龙湖集团后,并正式确立了“地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务”四大主航道业务协同发展。回顾2020年上半年,四大航道均取得不错的成绩。
中报显示,上半年,龙湖已开业商场建筑面积为387万平方米(含车位总建筑面积为504万平方米),整体出租率为94.7%;冠寓已开业7.9万间,整体出租率为85.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为88.6%。
四大主航道业务中,商业运营被视为龙湖未来稳定增长和利润贡献的重要部分。尽管受疫情影响,龙湖商业在上半年期间依旧获得了26.7亿的租金收入,已布局全国25座城市,累计开业商场达40座,商业整体销售额111亿元。
据悉,目前龙湖通过模块化设计、空间创新、交付标准优化等手段,加速了商业地产的开发节奏。从拿地到开业,整个过程最快仅需要27-28个月。邵明晓还进一步谈到了龙湖商业一条重要的生意底线,“商业地产本质上是成本游戏,如果成本太贵的话,做这个生意就要特别小心。”
基于此,邵明晓表示,“商业全年有望达成近60亿的租金收入,同比去年其实也是接近二成半到三成的增长。”龙湖商业的发展态势也获得了金融机构的认可。中金公司认为,得益于2019下半年新开业8家商场,龙湖集团2020上半年整体租金收入仍能实现同比增长。下半年伴随宏观经济复苏,我们认为同店租金有望恢复双位数增长,并平稳达成全年 55亿元的租金收入目标(同比增长 16%)。
C2业务之外,龙湖的租赁住房业务也被寄予了厚望。截至2020年6月底,龙湖旗下租赁住房业务冠寓已累计开业房间数达7.9万间,开业超过六个月的房源出租率为88.6%。
对于租赁住房业务,邵明晓表示,“公司充满信心,今年力争完成十万间的开业、20亿的收入。同时,“冠寓”有望在净利层面开始盈利,当然可能是一个微利状态,但是是一个好的开端。”
而对于重资产和中资产布局比例,邵明晓表示,未来我们会把握机会,把我们的中资产和重资产的比例再做一些深度的优化,“我们现在重资产部分大概在两成半的样子,中资产的部分在七成半。未来重资产的部分,结合TOD地铁上盖物业,我们除了做天街,可能也会做一些租赁住房,这部分的比例会慢慢加上来。”