吴亚军说龙湖不会沾沾自喜，半年销售破千亿，利润保持两位数增长

比龙湖业绩更稳的，大概只有龙湖集团董事长吴亚军的气场了。

在8月26日的中期业绩线上发布会上，吴亚军依旧延续着低调的风格，仅在涉及到财务、战略等关键问题上稍作补充，大部分发言机会交给了CEO邵明晓以及CFO赵轶。

即使面对媒体关于“三线四道”监管的追问，吴亚军也相当镇静，“虽然媒体把我们列入绿档，但并不会因此沾沾自喜”。事实上，尽管有疫情影响，2020年上半年，龙湖集团的销售额、营收、净利润，均保持了稳定的增长。

稳健的财务体系背后，龙湖集团的四大主航道业务也逐渐进入“丰收期”，开始展露头角，如商业层面实现租金实现26.7亿，租赁住房业务整体出租率达85.3%。

图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶

01 “弱环境”与强发展

新冠疫情的蔓延和全球秩序的加速动荡下，经济环境充满不确定性，房地产行业也在发生着深刻改变，行业洗牌速度随之越来越快。

龙湖把这次疫情当做“一次好的压力测试”。在年初业绩会上，吴亚军曾表示， “龙湖今年的指标稳中有增，利润仍然考虑要有所增长，这就是强者的姿态。”

在不确定性的环境中寻求稳定增长，是龙湖上半年的发展主题。而从8月16日龙湖上半年成绩单来看，在百强房企销售增速普遍下滑的背景下，龙湖的增长势头依旧不减。

2020年上半年，龙湖实现了1111亿元的销售额，同比增长5.2%。按照全年销售目标，龙湖实现销售目标约43%。邵明晓进一步表示，龙湖全年的可售货源4100亿，今年有信心完成2600亿的销售目标。

行业不确定性加大的背景下，龙湖致力于不断提升其运营效率。邵明晓表示，“从拿地到开盘（的过程），我们基本上能保持在4-8个月之内，快的大概在五个月，甚至五个月以内就实现了销售开盘，这个效率是比较高的。我们的开盘去化率在70%-80%之间，这个指标在行业内也是排在前列的。”

在布局方面，龙湖依然延续着以往的聚焦高能级城市战略。围绕布局核心的一二线及热点城市，上半年龙湖新增53幅土地，实现了首入唐山、肇庆、清远等3城。新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米。截至2020年6月底，龙湖集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米。

邵明晓现场介绍道，目前龙湖的土地储备当中，从货值上来看，一二线城市的占到了81%，卫星城占到了9%，剩下大概10%分布在三线城市。

过去多年来，龙湖始终采取量入为出的审慎拿地策略。即使在今年上半年火热的拿地行情下，“不为规模”、“不在短期高点出手”依旧是龙湖的拿地准则。

“从今年年初，1、2月份时拿的项目还是比较多的，到了3月初土地市场热起来以后，反而我们是比较节制的。到了6月份，包括7月份，我们又在一些城市出手，比如最近我们在合肥又拿到了一些项目。”邵明晓说道。

对于后续土地市场走势，邵明晓则表示，“往后看，未来几个月应该会是拿地的一个好的时间，一般到了四季度，市场会推一些好地出来。”

02 财务盘稳健依旧

“下一步龙湖还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。”

整场业绩会中，发言不多的吴亚军重点提到了龙湖稳健的财务体系。在一众因高负债受限的房企里，龙湖以常年的低资金成本优势，成为金融机构偏爱的合作伙伴。

今年上半年，龙湖依旧保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准。

对于龙湖融资的底线策略和方法选择、渠道选择，赵轶表示，“龙湖在国内融资上坚持两条线，一个是融资债券、一个是开发贷，因为这两个水龙头是非常大，而且是主流的融资方式，它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无，它是一个稳定健康的方式。国外就是美元债加我们的银团贷款，这四个渠道能够非常充裕的给我们提供融资弹药。”

而对于8月20日住建部、央行形成的重点房企融资新规对行业和企业的影响，赵轶则认为，这个融资新规主要目的应该还是想稳住开发商的杠杆，来控制负债不至于过快增长，是规范行业行为、倒逼行业健康发展的举措。

除了一以贯之的财务稳健外，龙湖上半年在营收方面的表现也进一步提升。

2020年上半年龙湖实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%，其中物业发展业务营业额为452.5亿元，同比增长32.4%；核心净利增12.1%至52.7亿元，毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。

值得一提的是，龙湖物业投资业务不含税租金收入为33.6亿元，较上年同期增长30.4%。其中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

邵明晓在业绩会现场进一步表示，“综合来看，未来我们希望C1会保持每年两位数的增长，C2、C3、C4保持每年有30%的收入增长。整个全集团的利润努力保持两位数的增长，今年力争实现超过20%的增长。”

03 四大航道协同发展，持续挖掘新价值点

今年上半年，受疫情影响，业内对长租公寓、商业地产的经营趋势普遍悲观，但行业短期的阵痛并没有改变龙湖对经营性物业的坚定看好。在空间营造和服务方面，龙湖依旧持续挖掘新的价值点。

2018年，龙湖地产更名为龙湖集团后，并正式确立了“地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务”四大主航道业务协同发展。回顾2020年上半年，四大航道均取得不错的成绩。

中报显示，上半年，龙湖已开业商场建筑面积为387万平方米（含车位总建筑面积为504万平方米），整体出租率为94.7%；冠寓已开业7.9万间，整体出租率为85.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为88.6%。

四大主航道业务中，商业运营被视为龙湖未来稳定增长和利润贡献的重要部分。尽管受疫情影响，龙湖商业在上半年期间依旧获得了26.7亿的租金收入，已布局全国25座城市，累计开业商场达40座，商业整体销售额111亿元。

据悉，目前龙湖通过模块化设计、空间创新、交付标准优化等手段，加速了商业地产的开发节奏。从拿地到开业，整个过程最快仅需要27-28个月。邵明晓还进一步谈到了龙湖商业一条重要的生意底线，“商业地产本质上是成本游戏，如果成本太贵的话，做这个生意就要特别小心。”

基于此，邵明晓表示，“商业全年有望达成近60亿的租金收入，同比去年其实也是接近二成半到三成的增长。”龙湖商业的发展态势也获得了金融机构的认可。中金公司认为，得益于2019下半年新开业8家商场，龙湖集团2020上半年整体租金收入仍能实现同比增长。下半年伴随宏观经济复苏，我们认为同店租金有望恢复双位数增长，并平稳达成全年 55亿元的租金收入目标（同比增长 16%）。

C2业务之外，龙湖的租赁住房业务也被寄予了厚望。截至2020年6月底，龙湖旗下租赁住房业务冠寓已累计开业房间数达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%。

对于租赁住房业务，邵明晓表示，“公司充满信心，今年力争完成十万间的开业、20亿的收入。同时，“冠寓”有望在净利层面开始盈利，当然可能是一个微利状态，但是是一个好的开端。”

而对于重资产和中资产布局比例，邵明晓表示，未来我们会把握机会，把我们的中资产和重资产的比例再做一些深度的优化，“我们现在重资产部分大概在两成半的样子，中资产的部分在七成半。未来重资产的部分，结合TOD地铁上盖物业，我们除了做天街，可能也会做一些租赁住房，这部分的比例会慢慢加上来。”