泊寓上半年新开业 1.89 万间，物业服务恐被碧桂园反超

8月27日晚间，万科发布2020年半年报，财报显示：2020 年上半年，万科实现营业收入 1463.5 亿元，同比增长 5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润 125.1亿元，同比增长5.6%；房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 24.1%，较 2019 年同期下降 4.2 个百分点。

2020 年上半年，万科实现销售金额 3204.8 亿元，合同销售面积 2077.0 万平方米，同比分别下降4.0%和3.4%。

总的来说，在其他中小房企“叫苦连天”之际，“老大哥”万科交出了一份令人满意的答卷。

截至8月28日午间收盘，万科股价涨幅达2.08%，市值达3096亿元。

截至目前，房地产四大巨头只有中国恒大还没有公布2020年半年报。

从营收规模来看，碧桂园位居第一，合同销售金额达1849.6亿元，较万科高出近400亿元，较融创中国高出1000多亿元。

从归母净利润来看，万科、碧桂园和融创中国三家房企差距不大，均超过100亿元。

从合同销售金额来看，万科以3204.8亿元的销售金额跃居第一，较碧桂园和融创中国分为高出500多亿和1200多亿元。

从业务构成来看，上半年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1381.4 亿元，占比 94.4%；来自物业服务的营业收入为 67.0 亿元，占比 4.6%。

图：万科2020年上半年营业收入构成（来源：万科半年报）

物业服务板块，上半年，万科物业实现营业收入 67.0 亿元，同比增长 26.8%，其中 55%来自于万科以外的项目。

截至6月底，万科物业累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。上半年，万科物业新签约建筑面积 0.53 亿平方米。

而万科物业最强劲的竞争对手碧桂园服务上半年的营业收入为62.71亿，同比增长78.4%。目前两家公司的营收规模基本持平，但碧桂园服务的营收增速远超万科物业。而在2019年，万科物业的营收较碧桂园服务高出30亿元。

上半年，万科物业的合同管理面积和在管面积分别新增0.4亿平方米和0.7亿平方米，而碧桂园服务除“三供一业”业务外的合同管理面积和在管面积分别新增0.61亿平方米和0.43亿平方米。

可见，万科物业上半年的营收依然超过碧桂园服务，但营收差距已经进一步缩减，碧桂园服务有望年底反超万科物业。截至目前，房企top四巨头“恒融碧万”只有万科物业暂时还没有上市计划，恒大物业、融创服务近期均对外宣布分拆物管业务在港上市的计划。

长租公寓板块，截至2020年6月底，万科在 33 个城市累计开业泊寓 12.73 万间，其中上半年新增开业 1.89 万间，此外，规划和在建中泊寓尚有5.77 万间。

同时，万科首次在财报中披露长租公寓板块的收入情况：上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。

除了万科，龙湖集团也是目前为数不多坚持布局长租公寓的房企。

截至6月底，龙湖冠寓已开业7.9万间，上半年新增开业4000间。

今年初，龙湖集团CEO邵明晓曾表示龙湖冠寓2020年将新开2.5万间，总数达10万间。彼时，邵明晓称，冠寓今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。

而在龙湖2020年中期业绩发布会上，龙湖管理层透露长租公寓业务今年实现了微盈利。

截至2020年6月30日，万科集团共有在册员工约13.34万人，较去年底新增1950人。

上半年，万科计提职工薪酬福利合计71.3亿元，粗略计算，上半年万科每个员工的月薪约为8900元。

仅从员工数量上来看，万科目前的员工人数已经与中国恒大不相上下，远超碧桂园。

那么，万科13.34万名员工主要分布在哪些部门？

财报显示，万科房地产开发系统共有员工约1.74万人，物业服务系统共有员工约10.4万人，其他系统共有员工1.18万人。其中，物业服务系统的学历相对最低，本科及以上学历仅占12.9%，而在房地产开发系统和其他系统，这一数字分别为77.9%和54.3%。

值得关注的是，上半年，万科物业服务系统中保安人员编制已经划归联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司，扣除划转的保安人数后，物业服务系统共有员工约6.18万人。