营收增速放缓，中国奥园二次进京能否成功？

近日，中国奥园（03883.HK）发布半年报，报告期内实现营收282.4亿元，净利润为24.16亿元，分别同比增长19%和6.3%。

上半年，新冠疫情席卷全球，中国奥园一手抓防疫抗疫，一手抓复工复产。截至6月30日，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认为收入。

上半年中国奥园营业收入和净利润双双增速放缓，近几年其收入和负债双双增长也是事实。

2016年至2019年，中国奥园的总营业额分别为118.27亿元、191.15亿元、310.06亿元、505.31亿元，增速高达60%以上；与此同时，公司净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，年均增长率同样高达60%以上。

来源：东方财富

值得注意的是，房地产行业属于资金密集型行业，前期需要投入大量的资金拿地、建房，高速发展的同时，一定伴随着高负债。中国奥园的负债率也是一路上升，从刚上市时的不到50%，上升到2015年前后的70%，到2019年末，其负债率已上升到87.24%。

奥园总资产为2898.81亿元，其中总负债为2528.84亿元，净资产为369.97亿元。当然，房地产企业中包含着较多的合同义务的负债，也就是已销售还未确认收入的负债，考虑到，中国奥园2018年和2019年的净负债率分别为58.9%和74.9%（按借款净额/净资产计算）。

中国奥园方面的知情人士说，未来几个月公司会进一步加大销售力度，有信心完成全年的销售目标。截至2020年6月30日，公司净负债率为79.8%，维持在80%以下的水平。基本上，奥园整体财务比较稳定，多年来始终维持在稳定水平。

值得注意的是，房地产行业的暴利，事实上来源于房价不断上涨，公司高负债获得的超额收益。

事实上，中国奥园近年来开始高速扩张。

6月30日，京汉股份公告称，京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，完成过户。至此，郭梓文正式取代田汉成为京汉股份的实际控制人。与此同时，京汉股份提前进行董事会换届选举，现奥园集团任职的四人拟成为公司董事会成员，任职非独立董事。

京汉股份完成股份转让，也展开了权力交接。京汉股份与奥园科星签订《借款协议》，总额不超过5亿元，期限不超过一年，年利率为8%。

这是中国奥园又一次扩张，也是第二次进京。

此前5月15日，京汉股份公告称，公司实控人田汉已与中国奥园旗下的公司奥园科星达成《股权转让协议》，中国奥园将以11.6亿元的价格拿下京汉股份29.3%的股权。一个多月后，股份转让完成，郭梓文成为京汉股份新实控人。

这意味着，中国奥园近几年的扩张步伐并未停止，旗下又增添一家A股上市公司。

中国奥园成立于1996年，早期以装修装饰起家，创始人为郭梓文，目前为中国奥园的董事局主席，上面提到的中国奥园总裁郭梓宁是郭梓文的哥哥。

郭梓文成名较早，于2001便被媒体评为中国房地产十大风云人物之一，2002年郭梓文荣登《福布斯中国100富人榜》第98名，但风光过后却因“上当受骗”陷入沉寂，沉浮几年后郭梓文才风光再起。

2005年郭梓文进入福布斯中国富豪榜第312名，两年后又以80亿元财富位列胡润百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名，可惜风光无限好，只是近黄昏，此后的郭梓文又陷入了沉寂。

2015年之后，郭梓文再次归来。不过，带领奥园实现高速增长，被称为房地产“黑马”的郭梓文，此前也是颇受波折。

对于房地产大佬来讲，落败大多时候是因为拿不到低成本资金或是被牵连，而郭梓文的，便是一次“被坑”，一次判断失误。

刚刚入选《福布斯中国100富人榜》的郭梓文，于2003年从湖南出版集团手中买下诚成文化（现名百川能源，600681.SH）11.3%的股权，位列第一大股东，准备借壳上市。

诚成文化是许晴前男友刘波卖给湖南出版集团的，谁料想郭梓文刚买下不久，刘波就被爆出“金融诈骗”，欠下的贷款高达40亿，诚成文化背着数亿元的担保贷款，郭梓文的上市路一夜梦碎。2004年，奥园总部还被爆出裁员，质疑声不断。

好在当时土地招拍挂改革刚刚出台，中国房地产市场迎来一波小阳春，郭梓文逐步回归大众视线，再次登上各大富豪榜。2007年中国奥园终于登陆港交所，成功上市。

2008年，金融危机爆发，重新站起来的郭梓文，开始向北京进发。2009年7月，奥园斥资3.7亿元拿下北京世纪协润地产41.33%的股权，获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权。

彼时地产圈流行着一个鄙视链：没在北京做过项目的都是二流房企。从这个角度看，奥园俨然已跻身于一流房企。当时，郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心：未来三年内赚回130亿。

现实再次给了郭梓文一次沉痛的打击，该项目入市两年只卖了13亿，第三年项目转卖，130亿的美梦破灭。郭梓文说，未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市。

收完残局撤回广州，郭梓文又陷入一阵沉寂。爱唱歌的夜莺，第二次噤若寒蝉。

2015年，房地产去库存，房价再次迎来大幅上涨。这一年，中国奥园再次开启大幅扩张，负债和土地储备开始大幅增长，贷款和拿地能力是考验一个房企能力的重要指标，奥园这两项能力都很厉害。

截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，项目达317个，覆盖超过30个城市，其中大部分在粤港澳大湾区。

值得注意的是，郭梓文再次登上富豪榜的同时，公司的慈善事业也是不甘落后，捐款建学校、建乡村卫生室，在媒体眼里他是有担当的企业家。

8月17日，中国奥园召开2020年中期业绩发布会。郭梓文表示，未来几个月中国奥园将进一步加大销售力度，有信心完成全年销售目标。