万科，当“活下去”闯进现实

撰文/ 田晏林

编辑/李霂轶

就在公布2019年业绩的次日，万科在A股、H股遭遇双杀。截止3月18日下午收盘，万科A股跌幅至6.44%，H股跌幅高达11.42%。

“看了他们的年报，收入尤其是利润，都比行业中其他的公司差很多。”一位万科投资者告诉AI财经社，在他的预期里，万科2019年收入涨幅应该在25%～30%左右，利润则最好上涨20%～25%。可事实却是，这位地产“老大哥”的营业收入和营业利润同比上涨幅度分别为23.59%和13.5%。

“他们可能还是太保守了吧。”该投资者介绍，当初购买万科股票，就是看中其保守的风格，认为万科相对很多高周转的房企，在财务上更稳健。只是没想到，2019年的业绩竟跌出了他的预期。

为了做好疫情的防控，万科没有像往年一样，在香港和大本营深圳分别举办新闻发布会，而是通过视频直播和电话连线的形式，在线与媒体交流。3月17日晚间，万科董事会主席郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭，新上任的执行副总裁兼财务负责人韩慧华，以及董事会秘书朱旭，一同戴着口罩出席2019年业绩发布会。

虽然是头部房企里第一家召开年度业绩发布会的公司，但从万科高层的发言内容上可以看出，大家准备得非常充分，似乎料到了媒体要问的方向。

股价变动、疫情影响、投资拿地、人事调整，还有一直备受关注的城中村改造和万科多元化业务进展等，每个问题，郁亮都把回答人安排得明明白白。

“谢谢你的问题，让我终于有机会拿下口罩来回答。”郁亮率先回应媒体。事实上，在万科工作近30年，经历过1998年的亚洲金融危机、2003年的非典危机和2008年次贷国际金融危机，他比其他高管更有应对危机的经验。

郁亮介绍，万科应对危机的秘籍就是提高自身免疫力，其中最关键的是要让自己“手有余粮”。2019年财报显示，万科已经连续11年经营性现金流为正，年末持有货币资金达到1661.9亿元，高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元。

尽管现金流充裕，但在疫情期间万科也经受着层层考验。祝九胜直言，“我们2～3月份的认购金额同比降低了510亿。”虽然1月份抢了开门红，销售基本没受到太多影响，但今年1月23日以后，万科在湖北的楼盘，基本没有新增的销售。

更大的考验还在后面。与以往相比，万科今年开工已经晚了一个月。祝九胜预计，一季度将有1万个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户。

销售的减少、回款的降低，再加上防疫成本，以及为春节期间奋战在抗疫一线的5.3万名员工发放加班费，万科并非感受不到现金流的寒意。“总体来看，会给未来1～2年的结算造成远期压力。”祝九胜坦言。

好在事业合伙人机制下的万科是一家从高层到基层都极具危机感的企业。2018年的秋季例会上，万科喊出的“活下去”口号，如今在郁亮看来，成为特别真实的存在。

郁亮时代的销售增速

在刚刚过去的2019年，据克而瑞数据显示，碧桂园、恒大全口径销售金额分别为7715.3亿元和6080亿元，而万科则以6312.1亿元的成绩，连续四年蝉联第二名。

对于这个排位，有接近万科的人士表示，郁亮是不甘心的。但近两年国家对房地产市场的调控，让开发商赚钱变得困难。2019年，万科销售金额同比增速已下降至个位数，为3.9%。而2017年、2018年销售额的同比增速分别是45.3%和14.5%。

一位曾在郁亮身边工作的前万科中层人士表示，2017年郁亮正式担任董事会主席后，一直在走求稳路线。“他会把控销售节奏，让项目走得平稳。之前王总（王石）在的时候，万科一天能卖十几万套房，但是郁亮上台后，有刻意控制销售的速度。”

在中国房地产市场，有不少企业对规模和利润都有着极致的追求，很多开发商选择了高周转模式。可人们都知道高周转带来的高利润，却往往忽视其中潜藏的隐患：不停地拿地开发，让项目高速运转，任何一个环节但凡稍微停缓，后续的资金和交付都会快速面临缺口，更别提那些因赶工造成的安全事故。无论是那种情况，企业都不愿看到。

更何况，董事长是做财务出身的郁亮，他对数字的严谨和风控意识，比任何人都强，不会把企业置于这种“极致”境地。

疫情期间，很多开发商通过线上售楼大幅降价，比如恒大推出“75”折的优惠活动，更将只要交2000元就能网上认购一套房源的广告，洒遍全网。然而万科却没有太大的动静。一位北京万科的置业顾问告诉AI财经社，“反正我们的项目目前没有这种几千块钱就能认购房源的活动。”

在祝九胜看来，企业没有权力单方面决定销售价格，“定价”权在客户手上。“从过往很多年的操作来说，集团不会对一线价格管理提出具体的干预。”

除了销售增速下降外，2019年万科归属于上市公司股东的净利润增速为15.10%，相比2018年33.44%的增速，下降了近一半。祝九胜表示，从2012年提出了“城市配套服务商”开始，万科不再以单一的业务、单一规模比拼作为追求，“我们找了一个指标回款率，更重视的是质量，要做到应收尽收，改善优化现金流的情况。”在他看来，毛利率的下降是一个长期趋势，也不等于ROE的下降。

站在投资人的角度，企业对股东的回报，即现金分红的能力，是他们判断一家企业盈利水平和经营状况的重要指标。2018年万科每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。而在2019年度分红派息的预案中，每10股派10.45元的现金股息。

对于派息方案的调整，朱旭表示，万科自上市以来，累计分红金额692亿元，占其在资本市场的累计融资金额的2.67倍。“特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，我们希望能多保留一点现金在手应对不确定性。但综合来看，分红总额和上年都是一致的118.1亿元，占现金比例的30%。”

换血再次拯救业绩？

在媒体的13个问题中，郁亮参与回答的有5个。其中关于疫情对企业的影响和人事变动的调整均由他主动回应。很明显，他对这两个问题，做了充足准备。

问题是万科主动抛出的。3月17日，就在年报公布的同时，万科发布了一则人事任免公告。公告显示。根据工作需要，执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人；公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。与此同时，聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人，她也是目前高管团队里唯一的一名80后。

一位在万科总部工作过五年的离职员工表示，人事调整对万科来说太必要了。“再不换血，万科要研究的就不是‘活下去’的问题了，而是怎么活着。”据他在职时的观察，换人并非因为员工工作效率低，或者工作积极性不强，而是原先架构体系不够灵活。

在历史的进程里，活得更好和活下去只有一步之遥。其实对万科内部来说，像这样的人事变动，他们已经习以为常。2019这一年，比这更频繁、动作更大的调动还有很多。比如去年5月给南方区域更换区首，再比如这一年来，武汉、贵阳、深圳、厦门等城市总经理的频繁换防。

这是万科“大江大海”计划的一部分。从2018年下半年开始，针对总部的最新一轮组织重建，郁亮提出采取集团公开竞聘的方式选拔人才。

郁亮表示，“鼓励优秀的将领去前线带兵打仗”和“培养年轻接班人”是公司用人的唯二理念。

张旭加入万科18年，八年前郁亮把他从武汉调到总部负责事业发展中心工作，同时负责海外业务的发展。据郁亮透露，物流业务正是在张旭手上孵化出来。而现在，万科在疫情中看到了物流发展的机会，张旭要重回前线带领这支队伍。而1966年出生的王文金，在把财务的接力棒交给80后的韩慧华后，也将继续从事复杂度更高、综合性更强的管理角色。

去年5月，孙嘉从首席财务官一职，被调到南方区域担任首席执行官，践行的就是万科第一条的用人策略。不过财报显示，孙嘉到任后，南方区域并未见明显好转，年末仍以1274.23亿元的销售金额，在四大区域中垫底，业绩贡献率为20.2%。

祝九胜解释道，从2014年开始，南方区域所处的城市，政府出让土地时，较多是综合性项目，而且这些城市的客户需求也日趋多样化。“这两个因素决定了南方区域拿到的纯住宅开发即售项目的比例是越来越少。他们是最早进入综合住区的业务的，对全周期的经营能力要求很高。”

2019年，是万科成立的第35年。在年底的内部年会上，郁亮拿出了自己13年前给季度例会制做的PPT。那一年，万科刚刚招收完第一届“新动力”，启动专业化总部建设。那一年，郁亮在PPT上画了一条斐波那契数列般的增长曲线，他大胆拟定，2008年销售额一定要达到400亿元。出乎意料的是，2007年，万科销售额首次突破500亿元。

斐波那契数列，被公认为数学里能代表最有效增长的模型。然而，无论是以前的“新动力”，还是现在的“大江大海”，换血能否再一次拯救万科的业绩？

仍未丰收的多元化

在四年前的业绩会上，郁亮曾表示，10年后万科万亿江山的一半，都将来自新业务。如今，“十年之约”的进程快要走到一半，单从业绩贡献来看，新业务带来的成效并不显著。

2019年，万科集团实现营业收入3678.9亿元，而在全部营业收入中，来自房地产及相关业务的收入为3526.5 亿元，占比高达95.9%；物业服务的营业收入为127亿元，占比3.5%。可见，万科除了主营业务之外，其他业务的营业收入，对公司贡献较小。

这些贡献小的业务包括了商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。在接近万科的人士看来，除了物流仓储和商业地产开始有起色外，其它的多元化业务，进展并不顺利。

以长租公寓为例，万科的泊寓业务，2019年新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间。虽然规模在全国领先，但行业人士尚未找到可持续的盈利模式。

万科董事会秘书朱旭坦言，目前长租公寓行业的发展确实存在客观条件的限制。“第一从房屋来源来看，非住改租政策在大多数城市还没有实施细则；第二从建造标准来看，仍在参照住宅的标准；第三如果是商改租产品的租户，他们没法享受民用水电的优惠，无形中提高了生活成本；而且，目前租赁住宅行业的税负是比较重的。“

不过朱旭表示，万科长期看好该业务的未来，“我们看到在中国存在2亿人口的租住需求，这个市场的需求量是非常大的。我们目前还在爬坡期。”

去年，关于万科城中村的改造——“万村计划”虽然被叫停，但年报显示，报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。据了解，这些项目基本都在深圳，广州、珠海、厦门也有少量分布。一位熟悉万科的业内人士表示，如何安置村里的居民？后续租金若翻倍，谁有能力租赁？以及万科如何给村民进行租金分红等，这些尚未有定论。万村计划的改造，注定前路漫漫。

其实郁亮清楚，万科转型想要找到与房地产赚钱前景相当的行业没有可能。因此整个2019年，他都围绕“收敛聚焦、巩固提升基本盘”对万科的战术提出要求。

时至2020年，在疫情的危险度过之后，万科能否如愿迎来它的新机遇？尽管郁亮说，农民是不会因为“预测”天气的好或者不好而决定种不种地，要守住自己的“本分”，但如何把失去四年的房企龙头宝座争回来，在调整好各项人事后，万科需要踏实地“种地”了。