蛋壳公寓“舍命狂奔”上市记

文|卓宇

来源|博望财经

看到位于上海的“老伙计”青客公寓在上周递交了招股书之后，来自北京的“包租婆”蛋壳公寓早已按耐不住敲门的冲动紧随其后。到底是真的看到了门后更大的租赁市场，还是单纯因为口袋干瘪硬起了头皮，想来只有这位“包租婆”自己知道。

3年“烧钱”40亿

10月29日，按奈不住的蛋壳公寓向美国SEC递交了招股书，准备赴美上市。

说到租房，很多人肯定想到自如公寓，蛋壳比自如晚出生了几年却抢先迈出上市这一步，谁给它的勇气？你别说这蛋壳的勇气还真就是人家自己拼来的。

在2015年1月新春即将来临之际，一家名为“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”的企业在北京破壳而出，这家公司就是蛋壳公寓。蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下了第一套房子，到2015年底，蛋壳公寓运营的房间数量已达到了2434间。而在接下来的几年中，蛋壳公寓更像是开了挂，一路抢滩登陆。招股书中显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓运营的房间数量达到了406,746间，一度增长了166倍。

房间越多意味着客源也在不断增多。这一点从招股书显示的营收数据来看就已经很明显：蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元；而在2019年，仅前9个月营收就达到近50亿元，上年同期为16.73亿元。可见蛋壳公寓营收规模也是水涨船高。

疯狂扩张的背后当然离不开资本的支持。根据天眼查的数据显示，蛋壳公寓共拿过7轮融资，除了2015年的天使轮和A轮以外，自2017年开始每轮融资金额都有数亿人民币，而在今年递交招股书之前更是一口气完成了C、D两轮融资，融资额共计6.9亿美元。有了资本的追逐，蛋壳变得越来越大，覆盖范围也是遍布全国的一线城市。

眼看着把租房业务做大做强，但“包租婆”的眼皮却跳得却越来越频繁，原因来自于怎么也鼓不起来的钱包。在招股书中不难看出端倪，蛋壳公寓的业绩虽然漂亮，却始终无法真正盈利。数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元；在2019年前9个月净亏损为25.16亿元，上年同期为净亏损8.13亿元。算下来，不到三年蛋壳公寓已累计净亏损41.57亿元，而且还越亏越多。

难怪有人感叹：“这到底是在挣钱，还是在烧钱啊！”

“存粮”快不够了？

这些年，蛋壳忙着做大做强，一直处于投入阶段，主要收入来自于租金和服务费，盈利方式相对单一，但支出却不止一头。用电影《功夫》里包租婆的一句话就是“水电不用花钱啊！”蛋壳的水电费确实不用自己掏，但除了需要垫付巨额租金和其他经营支出外，光是装修成本已经足够让它头大了。针对这个问题，招股书中也给了回应，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，已下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。

降低装修成本，听上去解决了挡在盈利路上的最大难题，但这降低的成本是从哪儿省出来的？一分钱一分货，装修材料的成本节省，是否会让“甲醛房”的阴影在租户心里重现？显然这都是蛋壳需要面对的烦恼。

巨大的成本投入和盈利模式不明朗，让蛋壳公寓正饱受着巨大的压力。蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受采访时表示，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。话说的固然有道理，但前提是得有钱继续做下去。

望着眼前巨大的蛋壳，看清楚支撑着蛋壳正常运转的营养正是那白花花的银子之后，蛋壳公寓是得好好算笔账了。

自2017年开始，蛋壳公寓前前后后共获得融资金额约达60多亿人民币，三年下来亏损40亿左右，当前账面显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。而值得注意的是，招股书披露，蛋壳公寓最新的融资1.9亿美元D轮融资是刚刚完成。也就是说，在这之前蛋壳的账面现金流或许更少，以目前蛋壳的亏损速度来看，这些“存款”还能能撑多久？

看着这日渐干瘪的钱包，“包租婆”仿佛看到了巨大的蛋壳瞬间在眼前坍塌，不由皱着眉头深深吸了一口气。而正在一筹莫展之际，忽然听到了来自青客赴美上市远方的消息，顿时眉头舒展，大手一拍：“去股市借钱！”

雷声四起春天在哪里？

正逢青客与蛋壳这二位“难兄难弟”远渡重洋之际，行业里又惊现了阵阵雷响。

进入10月，长租公寓各方战况惨烈。先是拥有4.5万间出租房的长租公寓企业南京乐伽宣布破产倒闭，早已人去楼空。再有南京君创公寓、河南悦如发布公告称，公司资金链断裂，无力正常运营；接着是杭州5家运营商被曝现金流紧张，西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。

资金链断裂，停止运营，破产倒闭，这一道道惊雷不仅“炸伤”了众多租客、房东，更凉了行业里多数人的心。

近几年，在持续的政策红利下，由于行业较低的进入门槛，招来开发商、酒店系、中介公司、创业者等各路英雄好汉进入长租公寓市场。短时间涌入的大批竞争者，造成这个市场阶段性的供给压力，而在需求平缓或不足时期，租金、出租率、出租周期等关键指标，就是随时引爆雷响的一根根拉弦。

再看看依然在战场游走的诸位长租界“好汉”。“房企系”长租公寓品牌如龙湖冠寓、朗诗，这两年亏损都超过2亿元；不差钱如万科，也不得不对长租公寓业务暂时放缓脚步；那些被亏损拖累的房企，则正忙着剥离长租公寓业务。

转到分散式公寓战区，在易居克而瑞发布的《2018中国长租公寓排行榜》中，自如、相寓、蛋壳、青客、美丽屋，分别以管理房间数量80w、70w、40w、10w、7w，位居前五。抛开规模尚未完形的美丽屋不谈，前四家有两家已知正在亏损。据公开的财务数据显示，青客在2017、2018和截至2019年的前9个月，净亏损分别为2.45亿元、5亿元和3.73亿元，合计亏损超11亿元。而自如在最近也传出有在明天寻求IPO的打算。如今看来，长租公寓正在上演着头部品牌浴火上市求重生，中小品牌死伤遍地凉的画面。

最后再看急着敲门问路的“两兄弟”，颇有些刚刚上市的瑞幸咖啡的影子。瑞幸咖啡也在一路“烧钱”，但靠着卖低价咖啡和品牌加盟分担风险，兴许还能看到扭亏为盈的机会。但这按周期收租的“包租婆”敲门之后要靠什么？